进入深秋，努力搬砖日子，踩盘工作继续。提前告知，城语这里的踩盘工作，会把楼盘当前的在售情况及细节梳理出来，以供看官老爷们了解楼市情况，让感兴趣的购房客户先一步了解楼盘信息，更是城语自我监督提升销售工作的服务细节及态度

  麓云南明府项目位于南明区油榨街机场路、中环路两侧，由贵阳南明城投控股的贵阳南明暹达国有资产投资经营有限公司、贵阳甲秀城市更新项目管理有限公司开发建设。

  项目规划用地面积约12.10万方，总建面约62.43万方，综合建筑密度30%，综合绿地率30%，容积率4.7，规划建筑总栋数25栋，最高建筑高度149.7米，最高建筑层数48层。

  其中主要建筑有13栋，包括12栋住宅及1栋公寓楼，住宅包括4栋安置房。规划总户数总户数3229户，总停车位3906个，其中室内停车位3813，室外停车位93个，室内停车位全部为平面车位。

  一期为贵阳市南明区雨高桥东宝花园周边地块城市更新项目，分为A、B两个地块，其中A地块有一栋住宅及1栋公寓，B地块有5栋住宅。总户数1212户，总停车位1424个。车位均为室内平面车位。

  二期为南明区雨高桥机场路南侧地块城市更新项目，分为C、D两个地块，其中C地块有4栋住宅，D地块有6栋住宅。总户数2017户，总停车位2482个。其中室内平面车位2389个，室外车位93个。

  根据规划数据信息，二期有约10万方的安置房。结合效果图和平面图，4栋安置房应该在项目西南侧（C地块），中环路东侧是项目主要的销售产品。

  项目规划重要配套，有农贸市场、物业用房、警务室、卫生站、体育场地、文化活动站、托老所、一所9班幼儿园等。

  补充地块信息：麓云南明府项目地块于2021年9月通过招拍挂方式获得项目用地，地块编号GD〔21〕017-18号。

  其中GD〔21〕017号地块被贵阳南明暹达国有资产投资经营有限公司以约8.9亿元竞得，成交面积为27825平方米，成交楼面价4680元/㎡；

  GD〔21〕018号块地块被贵阳甲秀城市更新项目管理有限公司以约10.01亿元竞得，成交面积为37279平方米，成交楼面价4369元/㎡。

  地块重要拿地要求：项目涉及贵阳轨道S3号线保护用地范围，为保障城市轨道设施的安全性，竞得人在报审设计的具体方案前，设计的具体方案报贵阳市城市轨道交通集团有限公司审查同意。

  南明区政府以9800元/平方米的价格在GD（21）018号地块回购100450平方米安置房用于GD（21）017、GD（21）018号地块回迁安置。

  麓云南明府住宅全是高层，一期A地块住宅A1#栋地上总层高46层，地下2层；公寓A2#栋地上总层高25层，地下4层；

  B地块住宅，BA#栋地上总层高48层，地下4层；B2#栋地上总层高47层，地下1层；B3#栋地上总层高47层，地下1层；B4#栋地上总层高48层，地下4层；B4#栋地上总层高48层，地下2层；

  二期C地块C1#栋地上总层高47层，地下2层；C2#栋地上总层高39层，地下6层；C3#栋地上总层高42层，地下1层；C1#栋地上总层高47层，地下1层；

  D地块D1#栋地上总层高48层，地下3层；D2#栋地上总层高48层，地下2层；D3#栋地上总层高33层，地下4层；D4#栋地上总层高48层，地下4层；D5#栋地上总层高33层，地下2层；D6#栋地上总层高33层，地下3层；

  项目住宅有两类产品，一是普通高层住宅，二是跃层露台房，梯户比有2T4户塔楼，2T2户板楼。结合效果图，露台房位于项目的东侧，紧靠森林公园一侧，也是项目主要的商品房住宅区。

  目前项目有公开户型图信息，户型产品为跃层露台房，户型建面有108/130/142三种户型。

  现项目在建在售一期B地块，地块总建筑栋数8栋，设计户数892户，规划车位1065个，最高建筑高度149.7m，1#、4#、5#楼地上层高48层，2#、3#楼地上层高47层。B地块还规划建设有9班幼儿园。一期A地块也在施工中。

  首推B1#栋，B1#栋已于2024年7月13日下证，有180套住宅，16层、23层为避难层。楼栋户型面积108-136平，加上跃层、露台赠送后实得面积约165-209平。

  项目目前还未正式公开开盘，城语查询了筑房网备案信息，现销售备案信息仅有2套，去化表现很不理想。

  首推地块交付标准为毛坯交付，交付时间预计在2026年下半年，物业公司是中铁建物业， 物业费2.5-2.8元每平（没有最终确定）。

  备注：这里的价格仅供参考，具体价格请以实际为准，部分产品会因为朝向、楼层不同，价格差异较大。

  板块大环境优势：麓云南明府位于油榨街板块的东部区域，在城市大环境上，项目能分享板块的现有优势。

  “油榨街”板块范围（城语个人划分），东至森林公园龙洞堡区域界限，北至汤巴关路（东出口高速），西至南明河、宝山南路、解放路、南岳山山体。

  “油炸街”板块紧邻贵阳传统主城核心“一环”，且板块还处在衔接贵阳东南区域龙洞堡空港经济区、南岳山二戈寨板块的重要节点上。

  紧邻“一环” ＋ 城市内外“衔接点”的位置优势，使得“油榨街”板块可分享贵阳主城核心的优质资源辐射，以及承接贵阳主城区的外溢置业人口，同时能吸引和拦截主城区置业人口的向外转移。

  因此，在“油炸街”板块东部的麓云南明府项目，自然能分享板块的一切价值优势。“油榨街”板块位置优势，可为楼盘铺垫基本的价值输出逻辑，以及吸引比较广泛的置业受众客群。

  板块配套优势：油榨街区域的现有一切成熟配套，都能成为麓云南明府项目的配套价值输出点：例如：

  城市道路资源：有机场路可连接主城及龙洞堡区域；有富源北路可连接二戈寨及主城区；有宝山南路、花冠路、解放路可连接油榨街内外区域等；

  市政办公资源：有近主城优质的多个商圈，如省市政多个办公机构等，油榨街区域的首钢办公楼等；

  城市新兴商业：有成熟的逸天城商业体、有新兴的首钢项目商圈、有新改造呈现的火车站商圈等等；

  公共交通配套：有中环路油榨街BRT站，现有B1/B3/B9/B247路公交等；有机场路园林路站公交站，现有10/12/603路公交等。

  教育配套情况：项目南部规划有完整的教育配套，有48班小学、24班初中；根据项目规划调整信息，调整后增加的学位，统一按照缴纳“以资代建”费用解决，由南明区人民政府根据真实的情况调剂到萃元小学和首钢十八中。

  居住环境氛围：周边有成熟的居住环境及生活氛围，能提升区域价值的认知及项目的接受度。

  结合“油榨街”区域的配套情况，楼盘能得到区域的大配套支持，这能极大地提升项目的认知接受度，并且项目能触及部分重要的出行配套，普通出行是没问题的。

  楼盘规划细节：麓云南明府住宅有两种设计风格，主要的商品房销售区采用类“四代生态”住宅设计，这能为项目的产品营销加分：

  正如楼盘宣传词写的那样：B地块、D地块采用“立体生态建筑”形式，将绿色生态理念注入城市建筑实践，通过空中庭院与现代建筑相结合，形成“层层有花园、户户有庭院”的建筑效果。

  近年来，露台房类的生态住宅在市场上逐渐多起来，生态住宅凭借“空中”庭院的诱惑力深受部分购房客户的青睐。

  户型设计：楼盘生态住宅户型采用跃层加露台的风格设计，这类户型集中了现有市场上的大部分优点，能给项目的户型营销提供最大助力。

  户型优势一：跃层户型优势，其户型有挑空区域大赠送等设计，能满足购房客户对户型性价比的需求；

  户型优势二：露台户型优势，其户型的露台设计，不仅提升了赠送空间，更是满足了“空中花园”的居住感。

  项目跃层 + 露台的设计，集中了现有户型的两大赠送优势，能把户型赠送，性价比做到最大。如户型面积108-136平，加上跃层、露台赠送后实得面积约165-209平。

  确定中铁建物业：根据踩盘信息，楼盘确定引入中铁建物业，这对项目的销售和后期业主居住来说，是利好的。

  麓云南明府是南明城投平台公司项目，平台公司最大的弊端是操盘经验不足，以及后期的物业服务欠缺。

  现项目引进中铁建物业，解决了项目购房客户担忧的物业问题，凭借中铁建物业在贵阳市场的影响力，项目这方面是不用担忧的。

  首钢学校加持？城语在踩盘的时候，有问到项目现阶段的读书问题，得到的回答是能读首钢配套小学（小学能读，中学待定），如果后期真的能读，这能给项目的营销加分。

  关于项目就读首钢学校的问题，在项目规划调整中有提到，“因调整增加的学位，统一按照缴纳“以资代建”费用解决，由南明区人民政府根据真实的情况调剂到萃元小学和首钢十八中。”

  实际上，项目旁边有规划完整的中小学配套，不过学校建设时间待定。对项目的价值营销输出很有限。

  04.公园森林环境景观加持：麓云南明府东侧是贵阳森林公园，公园的环境情况能为项目增加价值输出点。

  其一，森林公园的环境景观，楼盘北、东、南三面都有森林环境景观，能给楼栋和住宅增加直接的森林环境景观加持，这也是项目住宅设计主要利用的环境价值点；

  其二，森林公园内容情况：森林公园里面有可供休闲娱乐的区域，如林间步道、散落的草原园区等等。

  环境细节：麓云南明府所在的环境位置，刚好处在城市与山体交界区域，导致项目呈现的环境弊端明显：例如：

  空间有明显憋屈感：项目地块处在城市与公园山地的交界区域，地形三面有山体地形影响，导致地块空间有明显的封闭感；

  有突兀的城市道路：项目地块区域有主要城市道路机场路、中环路经过，这两条道路形成“十字架”，并且道路受地形的影响，呈现一种高于现有地形的突兀感。虽然后期住宅地块有抬升，但这种道路形成的阻扰感无法消除；

  楼盘地块严重分散：项目地块因受地形、道路的影响，被分为4个地块，这样的结果是各地块空间严重被压缩，地块空间内容丰富性有限，地块各项配套共享效率变差。

  环境干扰：山地起伏的地形会增加项目的开发难度及成本投入，例如项目需要整体做抬升，有大量的土方挖掘，有大量的护坡要做等；

  出行情况，项目抬升，增加社区出行的复杂程度，出行时间增加；项目临路，难以避免的会有噪音干扰，视觉影响，出行路口变复杂等等。

  明显单边感：因地形环境的影响，麓云南明府没有在“油榨街”板块中心区域，而是处在板块的东沿，紧靠森林公园；

  这样就会呈现一个明显的弊端，项目的城市氛围感降低、居住细节变差、公共配套不足、接受度拉低、二手房市场之间的竞争变差等等。

  与“油榨街”板块中心区域的项目对比，麓云南明府地形环境缺点会被放大，成为市场和项目针对的点。

  配套不算优质：项目的单边感，最为突出的表现是，项目难以享受区域的优质资源。现麓云南明府的配套，只能说是基本配套满足。

  如距离地铁站较远，地铁资源不能方便地步行到达；如距离区域优质的商业配套也较远，需要步行一段距离才能到达；

  如居住环境细节变差，受环境细节和“道路十字架”的影响，楼盘出行环境体验感变差，居住环境都不如油榨街中心区域。

  产品设计弊端：这里重点说说项目的露台设计，项目露台设计没有采取了比较流行的伸出和3层一个循环。

  项目露台是与楼栋外立面“齐平”，这样设计的好处是露台私密性提升，但也增加了户型进深，加上绿植的影响，户型公区采光条件会变差。

  后期管理细节：项目露台没有外伸，露台的空间刚好形成一个“口”字型，这为后期的露台空间封窗留下了很好的“窗口”。

  这里就有一个担忧，项目交付之后，业主会不会在露台区域封窗呢？如果封窗，那将会严重破坏楼栋的外立面颜值。

  楼盘建设进度过慢：麓云南明府有输出信息很久了，但一直未正式开盘。并且中间还更换过案名，以前交图云自在岛。

  根据踩盘信息，现项目在建设一期B地块，A地块也在施工平地中。项目还没有正式的营销中心开放。

  目前，项目一切的宣传和营销都是在临时展示中进行的，项目还没有较为完整的实景呈现，这难以让购房客户对项目的后期建设进度放心。

  现目前市场有一个现状，那就是平台公司拿地开发的项目，建设进度明显过缓，这让消费市场很不放心。麓云南明府同样如此。

  适应需求：结合麓云南明府的位置、环境、产品情况，项目适合普通刚需，面积改善，追求跃层、露台房和环境景观的置业群体。

  客群画像：主城区外溢的刚需置业者；主城区及油榨街区域追求面积改善的家庭；主城喜欢跃层及露台房置业的需求者；喜欢有公园景观加持的置业者等。

  综合以上内容分析，能够准确的看出麓云南明府是一个优缺点十分明显的项目。并且项目的缺点更甚。

  “油榨街”板块紧贴贵阳主城一环，并且还能衔接贵阳城市的东南外扩区域，例如龙洞堡等。目前，随着贵阳城市的外扩，特别是东南方向，油榨街区域的位置将会更突出，主城的资源外溢会在该区域汇集，也会被该区域的楼盘最大限度地吸收和拦截。

  另外油榨街区域及主城的配套福利延伸，项目都能分享到，但限于项目所在的位置紧靠山体，项目能分享到的资源有限。

  另外，项目因位置外因，其先天地形带来的弊端是后天无法改变的，这就造成麓云南明府处在一种尴尬的局面，近主城区而得不到优质的城市环境和配套。

  也就是说，项目的城市环境价值加持是有限度的，难于与区域更好的位置项目竞争。除非项目有产品的优点。

  但项目本身的产品优势并不突出，跃层和露台虽然能为新盘营销带来价值输出，但交付之后，更多的要看城市资源硬环境，及楼盘本身的管理。楼盘生态住宅，公园景观是难以与资源硬环境比较的。

  以上所有内容分析来看，麓云南明府现在的价格不算便宜，位置确实是项目的硬伤，相比较之下，户型大赠送带来的性价比不是很强了。

  最后，如果您在贵阳主城及油榨街区域工作，置业需求和预算符合的情况下，很喜欢跃层和生态类型住宅，那麓云南明府可以算得上是一个参考和选择。

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